Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran pour Opérations Immobilières – LE MONITEUR.FR
Publié le 19/12/14 à 09h07

La loi Alur, dans sa partie dédiée aux sols pollués, innove à plus d’un  titre : création d’un nouveau débiteur de l’obligation de remettre en état un site industriel en fin d’activité,  introduction de « secteurs d’information sur les sols » ou encore recours renforcé à un bureau d’études spécialisé. Une révolution dans l’univers des friches industrielles ? Pas si sûr ! Explications par Mahbod Haghighi, directeur juridique de Sodearif (filiale de Bouygues Bâtiment Ile-de-France) et président de Juridim (cercle des directeurs et responsables juridiques de l’immobilier).

En quoi l’encadrement juridique des sols pollués était-il insuffisant avant la loi Alur ?

Mahbod Haghighi: L’ensemble des opérateurs immobiliers, à commencer par les aménageurs, les promoteurs mais aussi les propriétaires non exploitants d’ICPE, était unanime pour réclamer un socle structurant dédié au statut, aux responsabilités et au traitement des sites et sols pollués. La nature ayant horreur du vide, les opérateurs avaient néanmoins mis en place depuis longtemps des clauses contractuelles de limitation de responsabilité du propriétaire, voire de transfert de responsabilité de l’exploitant vers l’acquéreur. Le recours à des bureaux d’études spécialisés avant l’acquisition des terrains pour réaliser des études de sols, et ensuite pour le suivi des travaux de dépollution, s’était également imposé comme des bonnes pratiques entre professionnels diligents. Mais celles-ci étaient soumises à l’appréciation des tribunaux, qui ont mis beaucoup de temps avant d’établir une jurisprudence à peu près stabilisée. De même, les services de l’État ne connaissaient que l’exploitant d’ICPE et n’avaient jamais pu officiellement prendre en compte les démarches de l’aménageur, voire du promoteur, pour le traitement de la pollution des sols, notamment en cas de changement d’affectation du site. Un encadrement législatif des sites et sols pollués était donc fortement attendu, et c’est chose faite avec le volet « environnement » de la loi Alur.

Quel est l’apport du nouveau mécanisme de transfert de l’obligation de remise en état à tout tiers intéressé ?

M. H.: En prévoyant la possibilité d’un transfert à tout tiers intéressé de l’obligation de remise en état, le nouvel article L. 512-21 du Code de l’environnement consacre une réalité de la pratique immobilière. En effet, lorsqu’un opérateur immobilier, aménageur ou promoteur, acquiert un terrain (siège d’une installation classée), on trouve systématiquement dans l’acte de vente deux séries de dispositions contractuelles. D’une part, il est prévu des mécanismes de traitement des sols pollués par l’exploitant avec prise en charge plus ou moins forfaitaire de leur coût, d’autre part, il est stipulé la renonciation de l’acquéreur à tout recours contre le vendeur du fait de cette pollution laissée sur site. Autrement dit, les vendeurs ont depuis toujours contractuellement transféré aux acquéreurs la responsabilité de la pollution ou, en tout cas, de la « dépollution » de leur terrain.

Ce qui change avec la loi Alur, c’est la reconnaissance administrative de ce transfert. Désormais, l’acquéreur devient l’interlocuteur officiel de l’administration en lieux et places de l’ancien propriétaire et/ou exploitant. La vigilance sera de mise pour que ce transfert de responsabilité soit cantonné à celle de la mise en compatibilité des terres avec le projet de l’acquéreur, et non un blanc-seing donné à l’exploitant pour toute son activité passée sur le site de son exploitation. Il ne faudrait pas, en effet, que la cession du terrain devienne pour l’exploitant une échappatoire à ses responsabilités liées à son rôle d’exploitant. L’aménageur ou le promoteur est un acteur de la transformation des sols : il rend un terrain viable et cède soit le terrain viabilisé, soit le terrain surmonté d’immeubles, à des tiers. En aucun cas, il n’a vocation à assumer la responsabilité de ce qu’aura fait ou non l’exploitant d’une installation classée.

En pratique, comment se calcule et se valorise le montant de la dépollution lors des transactions ?

M. H.: Il faut éviter de parler de dépollution. On ne procède au traitement des terres polluées que par rapport à l’usage futur du site. La réglementation française et la jurisprudence ont parfaitement intégré le fait que dépolluer un terrain n’a aucun sens économique ni écologique (à quoi servirait de sortir la pollution d’un site pour la mettre dans un autre site ?). Dorénavant, il est couramment admis que les travaux de traitement des sols pollués doivent être à la charge du propriétaire vendeur. Les vendeurs institutionnels et les aménageurs intègrent dans les actes de vente des dispositifs contractuels pour établir le prix du terrain après que le projet du promoteur acquéreur a été défini, déduction faite de la part de mise en décharge des terres polluées.

Ce qui pose aujourd’hui problème, c’est l’élimination de terres saines, qui ne sont plus admises en installations de stockage des déchets inertes (ISDI) depuis l’arrêté du 28 octobre 2010, remplacé par un arrêté du 12 décembre 2014. Cette situation constitue parfois un véritable obstacle susceptible de remettre en cause l’économie du contrat. Ces terres, qui pourraient rester sur le site même pour un usage sensible, ne peuvent être éliminées qu’en décharge autre qu’ISDI, ce qui est un comble ! En Île-de-France, où nous avons la chance de disposer d’ISDI classe 3+, le surcoût (inutile) pesant sur le prix des opérations immobilières est de l’ordre de 25  à 30 euros/m³. Par ailleurs, nous avons recours systématiquement à un bureau d’études spécialisé pour établir un diagnostic environnemental avant acquisition. Et si une pollution est détectée, un maître d’œuvre d’exécution est désigné pour le suivi des travaux de traitement des terres excavées. Notre processus a donc été, pour partie, suivi par la loi Alur qui a ajouté un article L. 556-2 dans le Code de l’environnement. Il prescrit que pour les opérations situées dans les secteurs d’information sur les sols, le dossier de demande de permis de construire doit contenir une attestation émanant d’un bureau d’études agréé garantissant la prise en compte des mesures de gestion de la pollution.

Certes, il est à craindre qu’un nouveau motif de recours ait été ajouté aux nombreux autres motifs existants… Toutefois, quitte à prévoir le recours à l’attestation du BET au niveau du permis, on peut regretter que le législateur ne soit pas allé jusqu’au bout de la démarche et n’ait pas prévu une telle attestation pour toutes les demandes de permis de construire.